Lorsqu’un bien immobilier est occupé sans droit par l’un des propriétaires ou un tiers, une indemnité d’occupation peut être demandée. Cette situation survient fréquemment dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession. Parallèlement, lorsqu’un bien est financé par un prêt immobilier en cours, se pose la question du partage des charges entre les co-emprunteurs. Comment fonctionne l’indemnité d’occupation ? Quel est son impact sur le remboursement du crédit immobilier ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre et anticiper cette situation.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation et dans quels cas s’applique-t-elle ?
L’indemnité d’occupation est une compensation financière versée par une personne qui occupe seule un logement en indivision, alors que d’autres propriétaires ont aussi des droits sur le bien. Elle s’applique dans plusieurs cas, notamment :
- Lors d’une séparation ou d’un divorce, quand l’un des ex-conjoints reste dans le logement commun en attendant la liquidation du régime matrimonial
- En cas de succession, si un héritier occupe un bien sans avoir obtenu l’accord des autres cohéritiers
- Dans le cadre d’une indivision immobilière, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien et que l’un d’eux en a la jouissance exclusive.
L’objectif de cette indemnité est d’équilibrer la situation financière entre les co-propriétaires et de compenser le fait que l’occupant unique profite du bien au détriment des autres.
Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?
Le montant de l’indemnité d’occupation est généralement fixé à l’amiable entre les parties. À défaut d’accord, c’est un juge qui en déterminera le montant, souvent en s’appuyant sur la valeur locative du bien.
Plusieurs critères sont pris en compte pour fixer cette indemnité, tels que la valeur locative du bien, l’état du logement ou encore la durée de l’occupation. L’indemnité est due à partir du moment où l’occupant bénéficie seul du bien jusqu’à ce que la situation soit régularisée.
Dans le cadre d’une séparation, si le juge attribue la jouissance du logement à l’un des conjoints de manière gratuite, aucune indemnité d’occupation n’est exigible. C’est notamment le cas lorsqu’il y a des enfants à charge, et que l’ex-conjoint occupant assure leur résidence principale.
Quel impact de l’indemnité d’occupation sur le remboursement du prêt immobilier ?
Lorsqu’un bien immobilier est financé par un prêt en cours, la question du remboursement des mensualités se pose. En général, les co-emprunteurs sont tenus de continuer à rembourser ensemble le prêt, même si l’un d’eux n’habite plus dans le logement.
Deux scénarios sont possibles :
- Le prêt continue d’être payé à parts égales : même si l’un des propriétaires n’occupe plus le logement, il doit continuer à payer sa part du crédit. En contrepartie, il peut réclamer une indemnité d’occupation à l’occupant.
- L’occupant prend en charge l’intégralité du prêt : dans ce cas, il peut être convenu que l’indemnité d’occupation soit réduite, voire annulée, pour compenser cette charge supplémentaire.
Si l’indemnité d’occupation est versée, elle ne sert pas à rembourser directement le prêt mais compense l’avantage dont bénéficie l’occupant du bien. Lorsqu’une vente du logement est prévue, elle peut être prise en compte dans le calcul du partage des sommes entre les parties.
